FINANCER

Zoom Actualité

L’acquisition d’un logement, que ce soit à titre de résidence principale ou d’investissement locatif fait parti des achats les plus onéreux d’une vie. Le choix du crédit est donc un point stratégique pour tout acheteur qui souhaite réaliser une bonne opération financière concomitamment à une bonne opération immobilière.

Les taux les moins chers du marché

« L’année 2010 a été un cru exceptionnel tant les taux ont été bas. Ils n’avaient pas été aussi bas depuis 65 ans » note le courtier en crédits immobiliers Excelium Finance. La Banque Centrale Européenne a maintenu ses taux directeurs à 1%.  De plus, les OAT (les obligations d’état ndlr) qui définissent les taux en France ont connu une très forte baisse. A titre d’exemple, emprunter aujourd’hui 200.000 euros sur 25 ans coute 195 euros de moins qu’en 2008. Cela laisse présager d’excellentes perspectives d’autant qu’une remontée significative n’est pas à l’ordre du jour car l’inflation reste maitrisée.

Même si les banques ont à nouveau ouvert le robinet du crédit, les conditions d’octroi de prêt ont sensiblement évolué note la direction du courtier en crédit Excelium Finance. La règle est simple : faire appel à un spécialiste du crédit immobilier reste la méthode la plus fiable pour emprunter dans les meilleures conditions. C’est la garantie d’obtenir les taux les moins chers du marché.

 

Baromètre des taux

Voir tableau

La capacité d'endettement

Aujourd'hui, l'emprunt bancaire est le meilleur moyen de devenir propriétaire.
En effet, il est préférable de régler des mensualités plutôt que de payer des loyers à fonds perdus.
Ceci dit, il faut veiller à ne pas s'asphyxier.
Même s'il n'existe pas de règlementation en la matière, les banques estiment qu'il est déraisonnable de s'endetter à plus de 33%.
Ce taux d'endettement peut être légèrement revu à la hausse en fonction des revenus de l'emprunteur.
Pour évaluer votre capacité d'endettement, multipliez votre revenu net par 33% et vous obtiendrez le montant que vous pourrez allouer au remboursement de vos mensualités.

 


Les différents types de prêt
 

Les prêts bancaires 
Prêt à taux fixe classique
 Comme son nom l'indique, vous connaissez dès le début les paramètres de votre prêt. Les mensualités seront les même du début à la fin.

Avantages :

les paramètres établis resteront fixes donc pas de surprise possible.

Inconvénients :

On ne peut bénéficier des baisses des taux d'intérêts à moins de renégocier son crédit.

Prêt à taux fixe modulable
La vie étant une aventure, vous pouvez grâce à la modularité augmenter ou diminuer vos mensualités en fonction de vos besoins et de vos revenus. (Entre +/- 10% par an et +/- 30% par an en fonction des établissements bancaires.)


Avantages :

Le prêt évolue en fonction de votre situation professionnelle.

Inconvénients :

Cette solution est parfois majorée de 0,10% par rapport à un taux fixe classique.

Prêt à taux révisable classique
 Ce sont les taux les plus attractifs du marché mais aussi les plus risqués car ils fluctuent en fonction de la conjoncture.


Avantages :

Vous bénéficiez des baisses lorsque les taux chutent sur les marchés financiers.

Inconvénients :

Vous subissez de plein fouet les hausses de taux :
                       Soit le montant des mensualités augmente,
                       Soit la durée s'allonge, et parfois même les deux.

 Prêt à taux révisable capé
Il s'agit d'un plafond prédéterminé (+/- 1 ; +/-2 ; +/- 3)
Si votre cap est de +/- 1, en cas de forte hausse, votre taux ne se valorisera que d'un point.


Avantages :

Maîtrise des fluctuations

Inconvénients :

Cette solution est majorée par rapport au taux révisable pur

Les prêts aidés ou règlementés

 Le nouveau prêt à taux zéro (PTZ)
 Mijoté en 1995 et réformé en 2005, son avantage est sont taux.
Il convient aussi bien au neuf qu'à l'ancien. Celui-ci doit toutefois respecter les normes minimales de surface et d'habitabilité. Concernant les logements de plus de 20 ans, ces normes devront être confirmées par un expert.
Conditions :
Il faut accéder à la propriété pour la première fois, ou ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale depuis au moins 2 ans.

Il y a également les conditions de ressources :

Composition du ménage

Ile de France (Zone A)

Province (Zones B et C)

 

 

1 personne

25 000 €

18 950 €

 

2 personnes

35 000 €

25 270 €

 

3 personnes

40 000 €

29 230 €

 

4 personnes

45 500 €

32 390 €

 

5 personnes

51 900 €

35 450 €

 

A savoir :


Il n'y a pas de distinctions entre couples mariés et ceux vivant en union libre ou pacsés. Les personnes prises compte sont celle vivant sous votre toit.
Si votre demande de prêt a lieu avant le 31 mars, ce sont les revenus N-2 qui sont prises en compte.
Si votre demande de prêt a lieu à partir du 1er avril, ce sont les revenus N-1 qui sont pris en compte.
Le montant du PTZ ne peut représenter plus de 20% du total de l'acquisition.

                     
Montants maximums dans l'ancien :

Composition du ménage

Ile de France (Zone A)

Province Zone B

Province Zone C

 

 

1 personne

14 400 €

8 800 €

8 250 €

 

2 personnes

10 250 €

13 200 €

12 375 €

 

3 personnes

22 500 €

15 200 €

14 250 €

 

4 personnes

24 750 €

17 200 €

16 125 €

 

5 personnes

27 000 €

19 200 €

18 000 €

 

6 personnes et +

29 250 €

21 200 €

19 875 €

 

Montants maximums dans le neuf :


Composition du ménage

Ile de France (Zone A)

Province (Zones B et C)

 

 

1 personne

16 000 €

11 000 €

 

2 personnes

22 500 €

16 500 €

 

3 personnes

25 000 €

19 000 €

 

4 personnes

27 500 €

21 500 €

 

5 personnes

30 000 €

24 000 €

 

6 personnes et +

32 500 €

26 500 €

 

Zone A : Ile de France
Zone B : Agglomérations de plus de 50 000 habitants
Zone C : Les autres régions

  Le prêt 1% logement
 Appelé également 1% Patronal, son taux est en réalité de 1,5%.
Peuvent en bénéficier tous les salariés des entreprises privées de plus de 10 employés ; sont exclus de ce dispositif les dirigeants et exploitants individuels, ainsi que leurs conjoints.
Rien n'oblige toutefois votre employeur à vous l'accorder, car les enveloppes sont définies sur des périodes données.
Il est cumulable avec le prêt à taux zéro.
Le bien acheté doit impérativement être la résidence principale.
Le bien doit également être la première acquisition immobilière du propriétaire.
Le montant moyen est de 9 000 €.

Pour en savoir plus, contactez votre employeur, le service des ressources humaines ou le comité d'entreprise.

 Le Prêt Conventionné PC
 Règlementé par l'état, ce dispositif est plus complexe, plus lourd à mettre en place et les démarches administratives plus longues. De plus, en cette période de taux bas, ce crédit a peu d'intérêts car son taux est identique voir supérieur aux taux classiques.
En revanche, il offre la possibilité de bénéficier de l'aide personnalisée au logement APL si des difficultés financières apparaissent en cours de prêt.
Vous avez la possibilité de le cumuler avec d'autres prêts.

Accordé sans conditions de ressources, le bien acquis doit l'être à titre de résidence principale, remboursable sur une durée allant de cinq à vingt cinq ans. 
A savoir :


Le bien acquis ne pourra être mis en location.
Il ne pourra faire l'objet d'une location saisonnière.
Il convient aussi bien au neuf qu'à l'ancien.
Frais hypothécaires moins élevés.

                    

 Le Prêt à l'Accession Sociale PAS

Proche du PC, le PAS exige des conditions de ressources dont voici les plafonds :

Composition du ménage

Ile de France (Zone A)

Province

 

 

1 personne

15 204 €

12 146 €

 

2 personnes

22 316 €

17 764 €

 

3 personnes

26 800 €

21 364 €

 

4 personnes

31 294 €

24 959 €

 

5 personnes

35 801 €

28 570 €

 

Par Personne supplémentaire

4 498 €

3 598 €

 

Si votre demande de prêt a lieu avant le 31 mars, ce sont les revenus N-2 qui sont prises en compte.
Si votre demande de prêt a lieu à partir du 1er avril, ce sont les revenus N-1 qui sont pris en compte.
Comme le PC, le PAS ouvre droit aux APL.
Il est accordé pour l'acquisition de la résidence principale, neuf ou ancien, avec ou sans travaux. Celui-ci doit toutefois respecter les normes minimales de surface et d'habitabilité. Concernant les logements de plus de 20 ans, ces normes devront être confirmées par un expert.
Il peut en outre financer 100% de l'achat.

Le PEL

Le PEL est un excellent dispositif permettant d'épargner.
A l'issue d'une phase d'épargne de 4 ans minimum, vous pouvez financer l'acquisition de votre logement.
En revanche, en cette période de taux bas, les taux pratiqués pas les PEL sont rédhibitoires.

Date d'ouverture du PEL

Taux du PEL ( hors ass.)

 

 

entre le 16 mai 1986 et le 7 février 1994

6.32%

 

entre le 8 février 1994 et le 22 janvier 1997

5.54%

 

entre le 23 janvier 1997 et le 9 juin 1998

4.80%

 

entre le 10 juin 1998 et le 25 juillet 1999

4.60%

 

entre le 26 juillet 1999 et le 30 juin 2000

4.31%

 

entre le 1er juillet 2000 et le 31 juillet 2003

4.97%

 

En somme, ce dispositif est un excellent moyen de se constituer un capital dans l'optique d'une acquisition immobilière, ou bien de le souscrire pour un prêt complémentaire.
Les assurances
L'assurance décès invalidité
Bien que la législation soit muette à ce sujet, les banques font de la souscription de cette assurance une condition sine qua non à l'obtention du prêt. En clair, si vous décédiez, votre prêt sera remboursé par votre assurance.
Les contrats groupes, souvent d'un tarif unique, ne font pas de différence d'âge.
Par conséquent, si vous avez moins de 40 ans et en bonne santé, choisissez la délégation d'assurance qui vous fera économiser la bagatelle de 2 000 euros sur un prêt de 100 000 € /15 ans.
A savoir :


 Si vous empruntez à plusieurs, assurez les co-emprunteurs à la hauteur de leur contribution.
Si vous êtes un couple, assurez chaque personne à 100% de manière à ce que la dette soit remboursée en cas de décès de l'un ou de l'autre.

 

L'assurance perte d'emploi 
Cette assurance, également appelée assurance chômage, prend en charge sous certaines conditions, le remboursement de tout ou partie des mensualités de remboursements d'un crédit immobilier sur une période fixée au contrat.

Les garanties 
Garantie
Dans le domaine des prêts, la garantie est une sorte de sécurité demandée à l'emprunteur par le prêteur, afin de recouvrir sa créance en cas de défaillance de l'emprunteur. La garantie peut être personnelle (caution simple ou solidaire) ou réelle (hypothèque, nantissement).
 Hypothèque
L'hypothèque sert à garantir le paiement d'une dette contractée sur un bien immobilier. Elle permet au prêteur de faire vendre par voie judiciaire le bien immobilier de son débiteur au cas où celui-ci serait dans l'impossibilité de rembourser les sommes dûes.
 Caution
Engagement pris par un tiers pour garantir le paiement d'un crédit immobilier en cas de défaillance de l'emprunteur, ou le paiement des loyers en lieu et place du locataire en titre.
On distingue : Caution hypothécaire (ou caution réelle) : Une tierce personne consent une hypothèque sur un de ses biens pour garantir l'emprunt.
Cautionnement par un organisme : Un organisme financier s'engage à se porter garant du prêt en cas de défaillance de l'emprunteur. En général le cautionnement se substitue à la garantie hypothécaire, et nécessite le paiement d'une somme qui sera partiellement restituée à l'emprunteur en fin de prêt. Pourtant, ceci ne dégage nullement l'emprunteur de ses obligations.
Cautionnement par une personne : Une personne physique s'engage à assurer le remboursement du prêt en cas de défaillance de la part de l'emprunteur. Au moment de la signature du contrat, la situation financière de la personne se portant caution sera également étudiée. Ce type de garantie n'évite pas l'inscription d'hypothèque. La caution peut se limiter à un montant plafonné au delà duquel la garantie cesse.